Търсенето на жилища намалява

По всичко личи, че вече отмина истерията отпреди влизането на еврото, когато за всяко по-читаво жилище на пазара в София кандидатите се надцакваха с пари в торби. През първата половина на 2026 г. купувачите започнаха да се успокояват и повече да мислят от какво имат нужда и струва ли си инвестицията точно в този имот. Числата само потвърждават тенденцията – по информация на Агенцията по вписванията от януари до юни са регистрирани 84 119 сделки с имоти, за същия период през миналата година те са били 101 154, т.е. охлаждането на пазара се измерва числом и словом с 16,8%. Това съвсем не означава, че цените са обърнали назад своята посока. През първото тримесечие на годината жилищата са поскъпнали с 14,8% спрямо година по-рано, показват данни на националната статистика. Съществуващите жилища са увеличили цените си с 16,3%, а новото строителство – с 12,5%. 

На пръв поглед ситуацията е нелогична от гледна точка на икономическата наука – когато търсенето пада, цената също трябва да върви надолу. Така е, но ако става дума за домати, а не за къщи. В конкретния случай предлагането на качествени имоти е ограничено, а собствениците не са принудени масово да продават. Много от тях предпочитат да изчакат вместо да свалят значително мизата, защото разбират, че увеличаващата се инфлация ще изяде парите, които биха получили от сделката. В същото време доходите нарастват, а повечето пари означава и още потребление. Тъй като бизнесът не е цъфнал и вързал, за да тегли заеми и да разширява обемите си, банките продължават активно да отпускат ипотечни кредити при ниски лихви.  Така от една страна продавачите се ослушват, а купувачите се оглеждат внимателно и са готови да платят повече, но за по-качествени имоти, на по-добри локации. Хубавите жилища ще продължат да се продават бързо, а надценените дълго ще стоят в обявите.

Според Евростат над 82% от населението у нас живее в собствен дом. Това означава, че значителна част от бъдещото търсене няма непременно да идва от хора, които за първи път купуват дом. Все по-голяма група ще бъдат домакинствата, които вече притежават имот, но търсят по-нов, който е по-функционален или по-енергийно ефективен, показва прогноза на SORENDA Real Estate.

Но от къде ще дойдат тези хубаво и дори т.нар. „умни къщи“? В столицата всяка година в експлоатация влизат между 8 000 и 12 000 нови жилища. Така че собствениците на големия обем домове, изградени през 70-те и 80-те години на миналия век, всъщност ще бъдат новите активни купувачи на по-новия продукт. По-съществен фактор ще бъде необходимостта от обновяване на жилищния фонд и промяната в представите на домакинствата за това какво трябва да предлага един съвременен дом.

Именно 2027 г. може да се окаже годината, в която ще стане ясно дали българският жилищен пазар просто се охлажда или започва нов цикъл. Засега има основания да се очаква забавяне на ръста на цените, но не и драматичен срив. Ако доходите продължат да растат, безработицата остане ниска, а лихвите по ипотечните кредити не се увеличат рязко, търсенето ще остане устойчиво. В такъв сценарий цените могат да продължат да се увеличават, но с едноцифрен темп и няма да сме свидетели на шокиращите двуцифрените ръстове от последните години.

В София и най-развити градски райони качествените жилища на добри локации ще запазят стойността си. В периферните квартали, малките населени места и при старите жилища, които се нуждаят от сериозен ремонт, натискът за намаляване на цените ще бъде по-силен. А новото строителство ще продължи да има важна роля. То обаче няма автоматично да реши проблема с недостига на качествени жилища, тъй като строителните разходи, цената на земята и изискванията към новите проекти поддържат високите крайни цени.

Най-вероятният сценарий за 2027 г. не е срив, а преминаване към по-разумен пазар, на който ще има по-малко сделки, повече преговори и по-голямо търсене на качествени имоти. Купувачите все повече ще търсят завършени и обзаведени имоти до ключ, защото ремонтите постоянно поскъпват заради високите цени на материалите и дефицита на квалифицирани работници.

Всеки пети иска нов дом

Над половината жилищата в България са построени преди 1990 година, 37% в София са панелки и ЕПК

През последните няколко години разговорът за имотния пазар се върти около едни и същи теми – ръст на цените, ипотечно кредитиране, еврото и опасенията за балон. В същото време един много по-дългосрочен процес остава почти извън публичния дебат. Това е остаряването на жилищния фонд и постепенното разминаване между характеристиките на голяма част от съществуващите жилища и изискванията на съвременните купувачи. Над половината домове в България са построени преди 1990 г. Около 37% от жилищната база на столицата е панелно или ЕПК строителство, изградено преди повече от три десетилетия, показват данни от преброяването на Националния статистически институт.

„Това е използваем жилищен фонд, в който живеят хора, но той представлява и огромен потенциален източник на бъдещо търсене към новото строителство. С годините все повече домакинства ще търсят не просто различен адрес, а по-функционално, по-енергийно ефективно и по-комфортно жилище“, коментира Евгени Василев от SORENDA Real Estate. Един от процесите, които в компанията наблюдава все по-ясно, е именно преместването от по-стар към по-нов жилищен фонд. „Около една пета от нашите клиенти заменят старо жилище с ново строителство. Това все още не е доминиращият сегмент, но тенденцията вече се вижда и според мен ще става все по-важна през следващите години“, посочва Василев.

Тази тенденция съвпада с продължаващата висока активност в строителството, но и с устойчивото поскъпване на изграждането на нови жилища. Именно това превръща обновяването на жилищния фонд в един от ключовите фактори за пазара през следващите години.

Началото на тази промяна може да се проследи още от пандемията. Работата от вкъщи, необходимостта от допълнителна стая, по-голяма дневна или собствен двор променят очакванията към дома. Купувачите оценяват не просто общата квадратура, а функционалността на жилището и начина, по който реално ще използват пространството. Това се отразява и върху архитектурните решения при новото строителство.

„Преди 15-20 години се проектираха спални от по 8-9 квадрата. Днес подобно решение трудно би било прието от голяма част от купувачите. В нашите проекти спалните обичайно са около 15-16 квадрата, а дневните с трапезария достигат 24-28 кв. метра. Хората вече оценяват не само цената на квадратен метър, а качеството на пространството, което получават“, казва Василев.

Новите данни за строителния сектор показват, че предлагането продължава да се развива, въпреки по-умерената активност на жилищния пазар. По първоначални оценки на Евростат строителната продукция в България през юни 2026 г. се увеличава с 0,9% спрямо май и с 4,4% спрямо юни 2025 г. За сравнение, строителната продукция в еврозоната намалява с 0,7%, докато в Европейския съюз нараства едва с 0,2%.

Данните показват и че строителството в България остава на положителна територия на годишна база през всеки месец от началото на 2026 г. Ръстът достига 2,8% през януари, 9,7% през февруари, 6,4% през март, 6,8% през април, 4% през май и 4,4% през юни. Активното строителство обаче върви заедно със значително увеличение на разходите. Според НСИ общият индекс на разходите в този бранш нараства с 3,4% през второто тримесечие на тази година спрямо предходните три месеца и с 9,6% спрямо същия период на 2025 г. През първото тримесечие годишното увеличение е било още по-силно – 14%. Допълнителен натиск идва от материалите. Индексът на цените на производител на вътрешния пазар на строителни материали се повишава с 10% на годишна база през периода април-юни. През първото тримесечие годишният ръст е бил около 15%. Тези числа очертават важна особеност на пазара. Новото строителство продължава да расте като активност, но производството му става все по-скъпо. Това ограничава възможността за съществено поевтиняване на качествения нов продукт дори при по-бавен ръст на сделките.

50 000 евро излиза ремонтът на малък тристаен

Луксозната баня гълта от 8500 евро нагоре

Основната причина да се търсят ремонтирани, готови и дори обзаведени жилища са високите цени на ремонтите. А да намериш читав майстор, който да не ти съдере три кожи, е равносилно да откриеш игла в купа сено.

Генералният ремонт на малък тристаен от около 80 квадратни метра излиза средно между 25 000 и 50 000 евро за труд и среден клас материали. Цената варира от 300 до 600 евро на квадрат и конкретната сума зависи от състоянието на жилището и използваните материали. Само майсторите взимат между 180 и 350 евро на квадратен метър. Пълната подмяна на тръби и жици в стар панелен или тухлен блок оскъпява значително проекта. Шпакловка, боядисване, замазки, поставяне на гранитогрес, ламинат и монтаж на нови интериорни врати, смяна на дограма, входна врата и обзавеждане правят старото жилище златно. Ако пък е панелка, тези вложения не могат да се избият при продажбата й.

И така, само за ориентир среден клас ремонт е около 36 000 – 51 000 евро, по-висок клас излиза  51 000 – 72 000 евро, а за луксозно изпълнение ще струва 77 000 евро и нагоре. Само нова баня от 4 квадрата е между 3000 – 4800 евро, ако са вложени базови материали и изпълнението е съвсем опростено. За стандартен клас трябват 5000 – 8200 евро, там ще се използват качествени плочки, ще се сменя ВиК и елинсталация, санитарният фаянс ще е съвсем приличен. Искате ли дизайнерски гранитогрес, вградени структури, скрито осветление и душ кабина, за да се къпете в луксозна баня, са необходими 8500 – 12 000 евро и нагоре.

Селската къща вече не се купува по картинка

Кандидатите първо гледат покрива, после питат за водата

Селска къща с градина вече е новото модерно. Социалните мрежи са залети от снимки с домашно отгледани плодове и зеленчуци, със собствено производство компоти, лютеници, сладка. Режисьорът Евгений Михайлов направи фурор, след като публикува снимки на доматите си.

Да имаш къде да избягаш от шума и мръсотията на големия град е мечта за мнозина. До неотдавна селските имоти се купуваха бързо – важното е да има стени и покрив, и разбира се – двор. Но и тук нещата се промениха. След бурния ръст на цените през миналата година, сега пазарът на селски и извънградски имоти влиза в по-спокойна фаза. Купувачите вече не грабват всяка къща, която изглежда прилично на снимка. Искат да я видят на живо, да огледат покрива, двора, има ли в селото постоянно вода или е на режим, какви да съседите, пътят до имота асфалтиран ли е, колко е далече до първата болница или поликлиника.

Изобщо, има интерес, но той върви с претенциите на купувача. Най-търсени са къщите, които са готови за нанасяне, имат приличен двор и са на разумно разстояние от голям град. Все по-често това те стават втори по-спокоен дом за семейството, а често са и място за работа от разстояние и затова наличието на интернет и СОТ е голямо предимство.

В селата около София цените са като на апартамент, дори на 30-40 км от столицата се предлагат за стотици хиляди евро. Около Пловдив например готови къщи в предпочитани райони като Марково и Белащица могат да надхвърлят 200 хил. евро. В по-отдалечени райони все още могат да се намерят истински евтини имоти, има къщи за около 15–30 хил. евро, но често е необходим сериозен ремонт. Между 75 и 100 евро на квадратен метър са само материалите на нов покрив. Ако къщата е среден размер крайната сума обикновено е 7500 – 9500 евро само за покривното покритие и дървената конструкция. А без вода цялата романтика от селската градина отива на кино. Само че цените за изграждане на кладенец или сондаж варират между 40 и 150 евро на линеен метър и общата сума най-често е от 750 до над 2500 евро в зависимост от дълбочината и метода.

Маргарита Димитрова